Проблемы оценки рыночной стоимости залогового имущества

Оценка рыночной стоимости залогового имущества сегодня является одной из самых массовых и востребованных видов оценки, но в тоже время и одной и из самых сложных и проблемных для оценщиков.

Кратко схему работы можно представить, как

«клиент-банк-оценщик»:

где клиент, который платит деньги оценщику, хочет от него увеличение стоимости объекта для одобрения кредита,

банк, который аккредитовывает оценочные компании для работы, хочет уменьшить стоимость объекта для уменьшения своих рисков,

а оценщик пытается соблюсти законодательство РФ.

Одной из сложных проблем является основная характеристики залога – ликвидность. Каждый банк требует от оценщика прогноза ликвидности и определения кроме рыночной ещё и ликвидационной стоимости (что зафиксировано в ФСО №7), для этого необходимо достаточно точно определить срок экспозиции объекта, а сейчас самое интересное, точных утвержденных методик определения срока экспозиции и ликвидности нет, все сводится к экспертным оценкам. Есть термин «ликвидность», «срок экспозиции», но нет определения этих терминов. Существуют общепринятые сроки в 180 и 270 дней их «спускает» центробанк (далее ЦБ) для коммерческих банков.

Такая ситуация в последние пять лет привела к тому, что банки, а главное ЦБ абсолютно перестал доверять оценщикам и всячески толкает власть к государственному регулированию оценочной деятельности. Например, одно из предложений ЦБ сводится к тому, чтобы на всю страну создать отдел с 300 сотрудниками, которые будут проверять отчеты. Проблема в том, что эти 300 специалистов физически не смогут справиться с проверкой отчетов по всей России и самое интересное, что они будут не оценщики, а выпускники экономических факультетов, т.е. хаос только усилится. Оценочному сообществу остается либо общаться с ЦБ на его языке, либо с оценщиками разговаривать вообще никто не будет. Это подтверждает и руководитель группы по залогам северо-западного регионального центра ОАО «Банк ВТБ» Вовк Антон Сергеевич, который считает, что «если оценщики не договорятся между собой, то вполне вероятно, что и здесь (как сделали с кадастровой оценкой – прим.автора) независимых оценщиков уберут из залогового имущества, а будет разработана четкая методика для сотрудников банков». Да конечно, все понимают, что законодательство в оценочной деятельности очень сильно устарело и оно требует изменений, но ярче всех высказался президент ассоциации региональных банков России Аксаков А.Н. «оценка – это проблема, шило в ж..пе банков».

На самом же деле основное количество проблем из-за того, что высшие руководители банков готовы к конструктивному диалогу с оценщиками и готовы прислушиваться к их мнению о стоимости и объектах залогового имущества, а нижние менеджеры к этому не готовы, стараясь повышать продажи кредитов, они диктуют свои требования к оценщикам и под различными предлогами требуют от них посчитать «нужную» стоимость. Директор департамента банковских рисков ОАО «Газпромбанк» Байков Дмитрий Александрович также постоянно выступает за более близкие взаимоотношения оценщиков и банков, но почему-то ниже эти предложения не опускаются.

Вот, например, Слуцкий Александр Анатольевич, член Совета национальной ассоциации оценочных компаний и финансовых рисков, чётко и явно видит проблемы в «правильной» рыночной стоимости объекта, но к сожалению, «правильная» стоимость у всех своя. Сегодняшняя тенденция рынка: отказ от услуг оценщиков, переход к автоматизации процессов. Для «подбивания» стоимости в банках придумали специальные программы, которые в автоматическом режиме проверяют стоимость объекта, а в результате получаем, что, если стоимость какого-нибудь объекта выходит за рамки, заложенные в программу, автоматически считается, что отчет сделан не корректно и любые доводы со стороны специалиста - оценщика не применяются. О какой «правильной» стоимости можно говорить? О каком сотрудничестве? И выходе из кризиса?

Какие же пути решения данной проблемы видит оценочное сообщество? Читайте в следующей статье